Além da entrada: quanto custa ITBI, escritura, registro e documentação na compra de um imóvel?

O preço do imóvel não é o custo total da compra

Quem está juntando dinheiro para comprar um imóvel costuma concentrar a atenção na **entrada**. Ela é importante, mas não encerra a conta. Antes de receber as chaves, o comprador pode ter de pagar ITBI, escritura, registro, certidões, avaliação bancária e outros custos ligados à formalização do negócio.

No Rio de Janeiro, esses valores merecem planejamento porque parte deles é calculada sobre o valor do imóvel. A boa notícia é que dá para montar uma estimativa antes de assinar o contrato — desde que ela seja tratada como **referência**, não como orçamento definitivo.

Se você ainda está calculando a entrada, veja também: [quanto preciso dar de entrada para comprar um imóvel de R$ 300 mil, R$ 500 mil ou R$ 1 milhão?](https://iuna.online/blog/entrada-imovel-300-500-1-milhao-2026)

1. ITBI: no município do Rio, a alíquota é de 3%

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Segundo a Prefeitura do Rio, a base de cálculo é o **valor venal, entendido como o valor corrente de mercado**, e a alíquota aplicável desde 2018 é de **3%**.

Isso significa que, numa conta meramente ilustrativa, um imóvel com base de cálculo de R$ 500 mil teria ITBI de aproximadamente **R$ 15 mil**.

É importante não presumir que o imposto será necessariamente calculado sobre o preço que comprador e vendedor escreveram no contrato. A própria Prefeitura informa que a autoridade fazendária pode arbitrar a base quando não concordar com o valor declarado.

Fonte: [Prefeitura do Rio — cálculo do ITBI](https://fazenda.prefeitura.rio/calculo-itbi/).

2. Escritura pública: o valor depende da faixa do negócio

A escritura pública formaliza a compra e venda quando ela é exigida. No Estado do Rio, os emolumentos seguem a tabela anual da Corregedoria Geral da Justiça do TJRJ. A tabela de 2026 vigente desde 9 de março está disponível no [Portal Extrajudicial do TJRJ](https://www3.tjrj.jus.br/portalextrajudicial/emolumentos.aspx).

Como referência prática, a tabela de notas publicada pelo 6º Ofício, baseada na Portaria CGJ/RJ nº 516/2026, informa **R$ 4.420,14** para escritura na faixa de valor de até R$ 561.711,99. Faixas maiores têm valores progressivos.

Esse número não deve ser usado como promessa de preço final. Quantidade de atos, partes envolvidas, certidões, serviços adicionais e a própria estrutura do negócio podem alterar a cobrança. O ideal é solicitar o orçamento ao tabelionato antes da assinatura.

Outro detalhe importante: **em muitos financiamentos imobiliários, o instrumento do banco pode ter força de escritura pública**, de modo que não há uma escritura pública separada como numa compra à vista. Ainda assim, o contrato precisa ser registrado no Registro de Imóveis competente. Confirme o procedimento com o agente financeiro e o cartório no seu caso.

3. Registro: é ele que leva a compra para a matrícula

Assinar o contrato ou a escritura não basta para atualizar a propriedade na matrícula. O título precisa ser levado ao Registro de Imóveis.

Os emolumentos de registro também obedecem às tabelas estaduais de 2026. Em uma simulação de referência para um imóvel de R$ 500 mil no Rio, uma calculadora baseada na tabela oficial aponta cerca de **R$ 3.889,09** para o ato de registro, incluindo os fundos estaduais aplicáveis naquele cálculo.

O valor exato deve ser confirmado no Registro de Imóveis responsável pela região do bem, porque podem existir certidões, buscas, averbações ou outros atos adicionais.

Fonte principal das tabelas: [TJRJ — Emolumentos 2026](https://www.tjrj.jus.br/pt/web/cgj/servicos/custas/custas-extrajudiciais).

Uma simulação de R$ 500 mil

Considere uma compra **à vista**, no município do Rio, com base de ITBI de R$ 500 mil e uma operação simples. Usando as referências acima:

| Item | Valor de referência | | --- | ---: | | ITBI de 3% | R$ 15.000,00 | | Escritura, faixa até R$ 561.711,99 | R$ 4.420,14 | | Registro, simulação para R$ 500 mil | R$ 3.889,09 | | **Subtotal ilustrativo** | **R$ 23.309,23** |

Nesse exemplo, o subtotal equivale a aproximadamente **4,66% do valor do imóvel**, antes de eventuais certidões, despachante, regularizações, avaliação, seguros, tarifa bancária ou outros custos aplicáveis.

A simulação não é orçamento, não vale automaticamente para todos os municípios e pode mudar conforme a forma da compra. Ela serve para mostrar por que reservar dinheiro apenas para a entrada pode deixar o comprador sem caixa na etapa final.

E a documentação: o que costuma entrar na conferência?

A documentação varia conforme imóvel, vendedor e forma de pagamento. Entre os itens que podem precisar ser analisados estão:

• matrícula e certidão atualizada do Registro de Imóveis;
• documentação pessoal das partes;
• situação de IPTU e condomínio;
• certidões relacionadas ao vendedor, quando cabíveis;
• habite-se e averbações da construção;
• procurações, se houver;
• documentos exigidos pelo banco em caso de financiamento.

A Prefeitura do Rio recomenda verificar a situação registral e urbanística do imóvel antes da compra, e o CRECI-RJ também destaca a importância da análise documental para a segurança da transação.

Veja: [Prefeitura do Rio — o que saber antes de comprar um imóvel](https://desenvolvimento.prefeitura.rio/o-que-se-deve-saber-antes-de-se-comprar-um-imovel/) e [CRECI-RJ — documentos nas transações imobiliárias](https://creci-rj.gov.br/documentos-nas-transacoes-imobiliarias/).

Financiamento pode trazer outros custos

Se a compra for financiada, a composição muda. Pode haver avaliação do imóvel, seguros e outros encargos previstos no contrato. Por isso, compare o **Custo Efetivo Total (CET)** da operação e não somente a taxa de juros anunciada.

Para ter uma primeira noção da prestação, use o [simulador de financiamento da IUNA](https://iuna.online/simulador-financiamento). Depois, peça ao banco a simulação oficial e confira separadamente os custos de aquisição.

Quanto reservar, então?

Não existe um percentual único que funcione para todos os imóveis. No exemplo de R$ 500 mil acima, ITBI, escritura e registro já passam de 4,6%. Em outra cidade, faixa de preço ou estrutura de financiamento, o resultado pode ser diferente.

Uma forma prudente de se organizar é separar a compra em três caixas:

1. **entrada e sinal**; 2. **tributos e cartório**; 3. **reserva pós-compra**, para mudança, reforma, condomínio, IPTU e imprevistos.

A decisão final deve usar guias emitidas pelos órgãos competentes, orçamento do cartório e condições formais do banco. A estimativa serve para planejar; os documentos oficiais é que definem o valor a pagar.

Fontes consultadas

• [Prefeitura do Rio — Cálculo do ITBI](https://fazenda.prefeitura.rio/calculo-itbi/)
• [TJRJ — Emolumentos extrajudiciais 2026](https://www.tjrj.jus.br/pt/web/cgj/servicos/custas/custas-extrajudiciais)
• [Portal Extrajudicial do TJRJ — tabelas de emolumentos](https://www3.tjrj.jus.br/portalextrajudicial/emolumentos.aspx)
• [Prefeitura do Rio — cuidados antes da compra](https://desenvolvimento.prefeitura.rio/o-que-se-deve-saber-antes-de-se-comprar-um-imovel/)
• [CRECI-RJ — documentação nas transações imobiliárias](https://creci-rj.gov.br/documentos-nas-transacoes-imobiliarias/)

*Conteúdo educativo. Valores e regras podem ser alterados e a situação de cada negócio é diferente. Confirme impostos, emolumentos e exigências com Prefeitura, cartórios, banco e profissionais responsáveis antes de assumir obrigações.*