Quanto custa financiar um imóvel em setembro de 2026? Compare as taxas dos principais bancos

A pergunta certa não é apenas “qual banco tem a menor taxa?”

Em setembro de 2026, quem pesquisa financiamento imobiliário encontra números diferentes em sites de bancos, simuladores e comparadores. Isso acontece porque existem **taxas anunciadas “a partir de”**, médias efetivamente praticadas, linhas reguladas, linhas de mercado e perfis de clientes diferentes.

Por isso, uma comparação séria precisa separar esses números.

O dado mais comparável: médias efetivas do Banco Central

O Banco Central publica taxas médias das operações contratadas pelas instituições. Na modalidade **financiamento imobiliário com taxas de mercado, pós-fixado referenciado em TR**, o último período completo disponível na consulta realizada para este artigo é **1º a 31 de julho de 2026**.

Entre cinco dos maiores bancos, as médias anuais informadas pelo Banco Central foram:

| Banco | Média mensal | Média anual | | --- | ---: | ---: | | Itaú | 0,95% | 12,01% a.a. | | CAIXA | 0,96% | 12,12% a.a. | | Santander | 0,97% | 12,29% a.a. | | Bradesco | 0,97% | 12,29% a.a. | | Banco do Brasil | 1,13% | 14,42% a.a. |

Essas são **médias de operações**, não propostas garantidas para um cliente específico. Também não representam o Custo Efetivo Total (CET), que pode incorporar seguros, tarifas e outros componentes.

E o que os próprios bancos anunciam?

### CAIXA

Em comunicação oficial sobre o SBPE, a CAIXA informa taxas efetivas **a partir de 10,99% ao ano + TR**, com prazo de até 420 meses. A taxa real depende da análise e da modalidade.

### Banco do Brasil

Na página oficial consultada em setembro de 2026, o BB informa, entre outras linhas:

• SFH com taxa efetiva **a partir de 11,60% a.a.**;
• SBPE com taxa efetiva **a partir de 13,99% a.a.**;
• condições diferenciadas para MCMV, Classe Média e Pró-Cotista.

Isso mostra por que comparar “a taxa do banco” sem dizer **qual linha** pode induzir ao erro.

### Santander

A página geral de crédito consultada informa financiamento imobiliário com taxa **a partir de 11,69% a.a. + TR**, até 80% do imóvel e prazo de até 35 anos.

### Itaú

O Itaú informa em sua página de crédito imobiliário taxa fixa **a partir de 13,85% a.a. + TR**. Segmentos e produtos específicos podem apresentar condições diferentes.

### Bradesco

Na pesquisa realizada para este artigo, não localizamos na página pública uma taxa inicial que fosse claramente comparável às demais nas mesmas condições. Por isso, **não inventamos um número de vitrine**: para a comparação padronizada, usamos a média oficial do Banco Central, de 12,29% a.a. para julho na modalidade de mercado referenciada em TR.

Por que a taxa anunciada pode ser menor que a média do Banco Central?

Porque “a partir de” normalmente representa uma condição de entrada ou um perfil elegível específico. Já a média do Banco Central reúne operações efetivamente contratadas por clientes com diferentes características.

A taxa individual pode mudar com:

• renda e capacidade de pagamento;
• percentual de entrada;
• valor e tipo do imóvel;
• prazo escolhido;
• relacionamento com o banco;
• uso ou não do FGTS;
• modalidade de crédito;
• sistema de amortização;
• políticas internas de risco.

Uma simulação educativa com R$ 400 mil financiados

Para visualizar o peso da taxa, considere **apenas como exercício matemático** um financiamento de R$ 400 mil em 360 meses pelo sistema Price, usando as taxas mensais médias do Banco Central de julho.

Sem incluir TR, seguros, tarifas, avaliação, cartório ou qualquer outro componente do CET, a parcela matemática aproximada seria:

| Referência de taxa | Parcela aproximada | | --- | ---: | | Itaú — 0,95% a.m. | R$ 3.931 | | CAIXA — 0,96% a.m. | R$ 3.967 | | Santander — 0,97% a.m. | R$ 4.004 | | Bradesco — 0,97% a.m. | R$ 4.004 | | BB — 1,13% a.m. | R$ 4.601 |

**Atenção:** isso não é uma proposta bancária. Financiamentos reais podem usar SAC, Price ou outros formatos; a TR pode variar; seguros obrigatórios, tarifas, idade do comprador e CET alteram o valor final.

Taxas reguladas podem contar outra história

O próprio Banco Central publica uma série separada para **financiamento imobiliário com taxas reguladas e TR**. Em julho de 2026, por exemplo, as médias anuais dessa modalidade foram menores em várias instituições: CAIXA 8,09%, BB 10,24%, Bradesco 11,76%, Santander 11,82% e Itaú 11,86%.

Esses números não devem ser misturados com a tabela de taxas de mercado. São modalidades diferentes, com critérios de enquadramento próprios.

O CET importa tanto quanto a taxa nominal

Duas propostas com juros parecidos podem terminar com custos diferentes. Antes de escolher, compare no documento de proposta:

### Taxa de juros

Veja se é efetiva, nominal, prefixada ou acrescida de TR/IPCA.

### CET

O Custo Efetivo Total é essencial para comparar ofertas com mais justiça.

### Sistema de amortização

SAC e Price produzem trajetórias de parcelas diferentes.

### Entrada e prazo

Uma entrada maior reduz o saldo financiado. Um prazo maior pode reduzir a parcela, mas tende a aumentar o custo financeiro acumulado.

Como comparar sem se perder

Faça simulações no mesmo dia, usando exatamente o mesmo valor de imóvel, entrada e prazo. Depois compare CET, primeira parcela, evolução das prestações e custo total projetado.

Você também pode usar o [simulador de financiamento da IUNA](/simulador-financiamento) para organizar cenários iniciais. Para entender o efeito do valor financiado, veja [quanto fica a parcela de R$ 300 mil, R$ 500 mil ou R$ 1 milhão](/blog/parcela-financiamento-imovel-300-500-1-milhao-2026) e [quanto de renda pode ser necessário](/blog/quanto-precisa-ganhar-financiar-imovel-300-500-1-milhao-2026).

Se sua dúvida é sobre restrições no CPF, leia também [nome sujo ou score baixo impede financiamento?](/blog/nome-sujo-score-baixo-financiamento-imobiliario).

Fontes e data dos dados

• Banco Central do Brasil — taxas médias de financiamento imobiliário de mercado referenciado em TR, período de julho de 2026: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/reporttxjuros?codigoModalidade=903201&codigoSegmento=1
• Banco Central do Brasil — taxas reguladas referenciadas em TR: https://www.bcb.gov.br/estatisticas/reporttxjuros?codigoModalidade=905201&codigoSegmento=1
• CAIXA — SBPE com referência pública de taxa a partir de 10,99% a.a. + TR: https://caixanoticias.caixa.gov.br/Paginas/Not%C3%ADcias/2025/12-DEZEMBRO/CAIXA-volta-a-permitir-mais-de-um-financiamento--imobiliario-pelo-SBPE.aspx
• Banco do Brasil — financiamento imobiliário e linhas vigentes: https://www.bb.com.br/site/pra-voce/financiamentos/financiamento-imobiliario
• Itaú — crédito imobiliário: https://www.itau.com.br/emprestimos-financiamentos/credito-imobiliario
• Santander — crédito e financiamento imobiliário: https://www.santander.com.br/banco/emprestimo

**Imagem de capa:** advokatsmart.no, via Wikimedia Commons, licença CC BY 2.0. Foto real relacionada a contrato, crédito e compra de imóvel.

> As condições mudam por perfil e instituição. [Faça uma simulação na IUNA](/simulador-financiamento) e confirme a proposta oficial do banco antes de tomar qualquer decisão.