Airbnb no condomínio: quem decide se o proprietário pode alugar por curta temporada?

A resposta curta: depende do tipo de uso, da convenção e do que o condomínio deliberou

A popularização de plataformas como Airbnb transformou a locação por curta duração em uma das discussões mais frequentes nos condomínios residenciais. Em 2026, o Superior Tribunal de Justiça trouxe uma decisão importante, mas o tema ainda exige cuidado.

Em maio, a Segunda Seção do STJ decidiu que **contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada ou profissionalizada**, quando descaracterizam a destinação residencial do edifício, dependem de aprovação do condomínio por **dois terços dos condôminos** para a mudança de destinação.

Mas isso não significa que toda locação de poucos dias feita por plataforma digital seja automaticamente proibida.

O que o STJ decidiu em maio de 2026

No REsp 2.121.055/MG, julgado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção analisou um caso em que havia alta rotatividade, frequência e habitualidade de estadias curtas.

O tribunal destacou que o **meio usado para anunciar o imóvel não define sozinho a natureza jurídica da operação**. Em outras palavras, colocar um apartamento no Airbnb não transforma automaticamente uma locação residencial em hospedagem comercial.

O que pesa é a forma como o imóvel é utilizado.

### Sinais citados pelo STJ que podem indicar desvio da finalidade residencial

Entre os elementos mencionados no informativo do tribunal estão:

• oferta frequente e habitual de estadias muito curtas;
• baixa quantidade mínima de diárias;
• exploração de diferentes cômodos para pessoas desconhecidas entre si;
• prestação de serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge;
• profissionalização da atividade e alta rotatividade.

Esses fatores devem ser analisados conforme o caso concreto.

Por que aparece o quórum de dois terços

O Código Civil estabelece, no artigo 1.336, IV, que o condômino deve dar à unidade a mesma destinação da edificação e não utilizá-la de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança.

Já o artigo 1.351, após a Lei 14.405/2022, exige aprovação de **dois terços dos votos dos condôminos** para alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Foi essa lógica que embasou a decisão de maio quando a exploração da curta estadia foi considerada incompatível com a destinação residencial prevista.

E a locação por temporada da Lei do Inquilinato?

A Lei 8.245/1991 prevê expressamente a **locação para temporada**. O artigo 48 considera como tal a locação destinada à residência temporária por prazo não superior a 90 dias, em situações como lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do locatário e outros fatos temporários.

Portanto, é importante não tratar automaticamente toda estadia curta como hospedagem comercial. O próprio STJ ressaltou que uma locação residencial por temporada pode ser celebrada por plataforma digital sem perder sua natureza apenas por causa do aplicativo usado.

Há uma questão importante ainda pendente no STJ

Depois da decisão de maio, a Segunda Seção afetou o **Tema Repetitivo 1443**.

A questão submetida a julgamento é, em resumo, definir **se uma cláusula de destinação residencial na convenção do condomínio, por si só, é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais, mesmo quando não existe proibição expressa**.

Na consulta realizada para este artigo, em 11 de setembro de 2026, o tema consta no STJ como **“afetado”**, sem julgamento de mérito registrado. Os processos sobre a mesma questão jurídica estão sujeitos à suspensão indicada pelo tribunal.

Isso é fundamental: existe uma orientação relevante da Segunda Seção de maio, mas também há uma tese repetitiva ainda em formação sobre um recorte específico do problema.

Então quem “manda”: o proprietário, o síndico ou a assembleia?

### O proprietário tem direito de usar e alugar a unidade

Esse direito existe, mas convive com a convenção, o Código Civil e os direitos dos demais condôminos.

### O síndico não cria sozinho uma mudança de destinação

O síndico administra e faz cumprir as regras do condomínio, mas decisões que exigem alteração da convenção ou mudança de destinação dependem do quórum legal aplicável.

### A assembleia tem papel central

Quando a discussão envolve mudança de destinação residencial para uma exploração considerada diversa, o artigo 1.351 do Código Civil estabelece quórum de dois terços.

Mas a validade de uma proibição concreta também depende da redação da convenção, do tipo de atividade e dos fatos do caso.

O condomínio pode simplesmente escrever “Airbnb proibido” no regimento interno?

Essa pergunta não comporta uma resposta universal sem examinar o documento e o contexto. Convenção condominial, regimento interno e deliberações assembleares têm funções diferentes, e determinadas mudanças exigem quóruns específicos previstos em lei.

Além disso, o Tema 1443 existe justamente porque o STJ está discutindo até onde uma cláusula genérica de uso residencial é suficiente para proibir locações curtas em plataformas digitais.

O que o proprietário deve conferir antes de anunciar

### 1. Convenção do condomínio

Veja a destinação do edifício, regras de uso e eventuais cláusulas específicas sobre locação temporária ou hospedagem.

### 2. Regimento interno e atas recentes

Procure deliberações sobre cadastro de hóspedes, acesso, segurança, uso das áreas comuns e estadias de curta duração.

### 3. Características da operação

Uma locação residencial por temporada estruturada de uma forma pode receber tratamento jurídico diferente de uma exploração habitual com serviços típicos de hospedagem.

### 4. Regras municipais e tributárias

Dependendo do formato da atividade, podem existir obrigações locais, fiscais e administrativas além da questão condominial.

E o condomínio, o que deve evitar?

Decisões apressadas, multas sem base documental e regras aprovadas com quórum inadequado aumentam o risco de conflito. Antes de alterar a convenção ou aplicar penalidade, é prudente conferir a legislação, as atas, o texto vigente e a jurisprudência aplicável.

Este artigo não substitui orientação jurídica individual

Direito condominial depende muito do caso concreto. O fato de duas unidades usarem a mesma plataforma não significa que estejam realizando juridicamente a mesma atividade.

Se houver conflito, multa, assembleia contestada ou dúvida sobre a convenção, procure orientação jurídica com acesso aos documentos do condomínio.

Para organizar imóveis destinados à locação tradicional, proprietários e profissionais podem conhecer a [IUNA](/) e a área de [busca de imóveis](/buscar-imoveis).

Fontes consultadas

• STJ — decisão da Segunda Seção no REsp 2.121.055/MG, publicada em 07/05/2026: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/paginas/comunicacao/noticias/2026/07052026-oferta-de-imovel-em-plataformas-como-airbnb-exige-aprovacao-do-condominio--define-segunda-secao.aspx
• STJ — Informativo de Jurisprudência nº 889, com os critérios considerados no julgamento: https://scon.stj.jus.br/jurisprudencia/externo/informativo/?livre=%40CNOT%3D022336
• STJ — Tema Repetitivo 1443, situação consultada em 11/09/2026: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=1443&cod_tema_inicial=1443&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T
• Presidência da República — Lei 8.245/1991, art. 48, locação para temporada: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm
• Presidência da República — Código Civil, arts. 1.336 e 1.351: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
• Lei 14.405/2022 — quórum de dois terços para mudança de destinação: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14405.htm

**Imagem de capa:** sala real de apartamento em condomínio no Rio de Janeiro, foto de Wilfredor, via Wikimedia Commons, dedicada ao domínio público sob CC0.

> Este conteúdo é educativo e não é aconselhamento jurídico individual. Para divulgar ou administrar imóveis com mais organização, [conheça a IUNA](/).